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フィリピンの不動産を購入したい?失敗しないための投資リスクについて

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フィリピン高層ビルの上空夜景ビュー

ユーリ(@firipedia18)です。

「フィリピンで不動産の購入を考えてるけど、そもそも不動産投資が初めてだし何もわからない。。。」

このように、そもそも不動産を買いたいものの、不動産についてあまり考えたことがない方、いますよね?

今回は不動産会社で働きながら通算6000回以上の不動産取引に関わってきた僕が「不動産を購入するなら最低限これぐらいは頭に入れておきたい!」

というポイントをまとめてみました。

購入する方の背景はもちろん様々ですが、まずは不動産や市場自体に着目していきます。

不動産でかならず抑えておきたい流れ

まずは不動産を所有することでどのようなステージが想定できるのかについて。

購入

不動産を購入するということは、その物件の所有者になるということです。オーナーですね。

ただ、ひとくちに”購入”といっても、買う人の背景によってその購入が「自身で住むため」のものである「実需」不動産と言われたり、買ったあとの物件価格の上昇を狙ったり、人に貸し出して定期的な収入を得るための「投資」不動産となったりするのです。

貸す

自分のものは「所有権」が発生します。実際の所有権は自分に残ったまま、人に不動産を貸し出すことができる。人に貸し出すことによって、借りた側から収入を得ることができます。

これが俗にいう「不動産収入」だったり「大家業」・「賃貸経営」です。

売却

自分に所有権があった不動産自体を他者へ売ることができます。売却手続きが完了すると所有権自体も新しい所有者に移ります。つまり自分のものではなくなるということです。

購入時の価格から売却時の不動産価格が高ければ、その利ざやを得ることもできます。売る理由は様々ですが、今回はその点は割愛します。

不動産であることはフィリピンも日本も同じ

知る限りでは上記は日本に限ったことではないので、特に国の指定もせずにご紹介しました。

フィリピンにおいても、上記同様に自身で購入した不動産は貸し出して入居者を見つけたり、他人へ売ってキャッシュを手にすることもできます

もし仮に不動産を一度購入したら貸すのも売るのも禁止といった国をご存知でしたら、後学のためにコメント等で教えてくださると幸いですm(_ _)m

海外不動産に投資をするメリットとリスク

これまでの流れを踏まえた上で、日本ではなく海外の不動産に投資をすることにはどのようなメリットとデメリットが考えられるでしょうか。

メリット

・これから人口が増加する国に投資することができる。需要に対して供給ができる。

・経済成長が見込める国なら家賃増加や不動産価格の上昇が狙える。

・通貨、資産分散。つまりリスクを分散させながら選択肢を広げておける。

デメリット

・日本のように融資を引いてレバレッジをかけた投資に向かない。融資条件が悪い。

・市場の変化、制度や法律の変化などをキャッチアップするための情報取得が難しい。日本在住者にとってリスクコントロールが比較的に難しい。

・為替リスクがある。メリットでもあるがデメリットともいえる。

フィリピン不動産の魅力と価値

海外不動産の中でもフィリピンの不動産についてはどうなのか?

様々な角度から考察してみましょう。

比較的安価な物件価格

フィリピンに限ったことではないのですが、アジア主要国の不動産価格と比較してもフィリピンの不動産価格は安価で魅力的です。

高級マンションと呼ばれる層の物件でも、東京の高級マンションの約3分の1程度の価格で販売されています。

金額面という意味ではリスクを抑えられるといえるでしょう。

比較一例:

エリア 間取り 専有面積 価格 坪単価
マニラ市 1Bed(1LDK) 47㎡ 1,500万円 105万円
品川区 1LDK 47㎡ 4,790万円 337万円

最低購入金額の定めなし

外国人が不動産の所有権を持てる国は限られています。

先進国ではアメリカ、カナダ、スペイン、フランス、ドイツ、イギリス、イタリア、ニュージーランドなど。

東南アジアの場合、フィリピンの他にはマレーシアが所有権を持てますが、外国人が不動産を購入する場合には「最低購入金額」が定められているため比較的高額投資となります
※2018/10月時点で、最低購入価格は「100万リンギット以上」となっています。(1リンギット=27円)

つまりそれに伴ってリスクが大きくなるということです。

その点フィリピンでは先の「最低購入金額」が定められていないため、低予算からでも不動産市場に参入することができるのです。

日本の新築マンションとの違い

フィリピンと日本との違い。。。国が違えばなんとやら、です。

下記は意外と知らない方もいるのでは?

それは、マンションの引き渡し時の内装はスケルトン(内装工事なし)に近い。ということです。

日本で新築マンションを購入すれば、モデルルームで見た内装、建具や設備でおおまかなイメージをして、あとは各設備のグレードを変えるか、色はどうするか、できたとしても間取りの変更がオプションでできるといったところでしょう。

しかし通常フィリピンでは、この場所がキッチンやトイレ、という決まりがあっても、キッチンに引くのはガスと電磁式どちらか?から始まり、レンジフードはどうするか、キッチン部の戸棚はつけるか、トイレは洗面台をどうする、アメニティの収納スペースはつけるか、などを自身で用意する必要があるのです。そもそも日本ではアパートですら見られる「収納部/クローゼット」から存在しないことも珍しくありません。

物件を使用できる状態にするためには、この内装費用を物件価格に上乗せする必要があるということです。

逆もまた然り、内装のコーディネートの幅が日本に比べて広いとも言えるでしょう。

外国人はコンドミニアムの購入を検討

フィリピンでは外国人が「土地」を所有することが法律で禁止されています。一戸建ては外国人名義で購入できません。

外国人がフィリピンの不動産を購入する場合、「コンドミニアム」や「タウンハウス」が対象となるので覚えておきましょう。

コンドミニアムとは日本で言う「分譲マンション」です。集合住宅を区分所有することができます。

タウンハウスは日本でいう「テラスハウス」です。こちらも登記上ではコンドミニアム扱いとなるため上記同様に所有が可能というわけです。

不動産価値を落とさない物件選定のポイント

日本だけではなく世界的に見ても不動産の資産価値の算定には共通している部分があります。

プロ目線でピックアップした以下のポイントを購入検討者は覚えておきましょう。

・開発業者のブランド
大手ブランドの物件は今後も安定的に市場に供給されていくと考えられます。その物件は大丈夫か?人に知られているか、建築実績があるか、これらは将来的な出口を見据えるうえでも重要です。

・立地/環境条件
不動産価値に直結します。交通アクセス利便性、住環境、これから再開発される予定はあるかなど。
ただ、立地条件が良くてもクオリティの低い不動産は結局いつか人々の選択肢から真っ先に外されるので2番目。

・入居者属性
意外と見過ごされている点です。どの物件も建築計画時には、どのような層をターゲットとするかといった間取り構成を考えています。
1Rメイン構成は単身者向けなど。わかりやすく賃料をひとつの指標とするならば、その賃料を支払える人物しか入居しません。部屋面積が広ければ、基本的には不動産価格や賃料もそれにともなって上昇します。つまりそれだけ高い賃料を払える人が入居していると考えることができるのです。
別の視点ではターゲットの市場にあった間取りを選定することがポイントです。
※日本、特に東京では一世帯あたり人数がどんどん減少しています。需要が増えているのは1R/1Kタイプ、など。

資金計画

不動産の購入資金を用意することは、かならず通らなければならない道です。

この点についても事前にしっかりと計画しておくことでリスクをコントロールすることができます。

入口の段階で今後が大きく変わるポイントでもあるのでしっかりと計画しておきましょう。

決済はキャッシュかローンか

これから買おうとしてる物件をキャッシュ(現金)で購入するか、ローン(融資)を引いて購入するか。

もちろん対象の物件価格がどれくらいなのかにもよりますが、海外の不動産投資と日本の不動産投資とでは背景が異なりますので、この点を知っておかなければいけません

おすすめはキャッシュ

フィリピンの物件を購入するならおすすめはキャッシュです

理由はいろいろありますが、フィリピンでは建設予定の新築コンドミニアムを購入するときに一括現金の場合に15%値引き、というように値引きが適用されたりします

購入価格が安くなるに越したことはありません。その分を内装費に回すこともできるでしょう。

また、今後自分の状況が万一悪くなったとしても、最初にすべて払い終わっていれば、後述するローンの支払いに悩まされることもありません

現金を不動産に変えておく、という考え方もできます。なぜこれが有効かは知り合いに税理士さんがいれば聞いてみてください。

フィリピンの住宅ローンは金利が高い

まず原則、外国人(非居住者)がフィリピンの不動産住宅ローンは引けません。

日本でも永住権を持っていない外国人が日本の物件を購入するときは、融資はほぼ無理だと思ったほうが良いのと同様です。

一応、日本に進出しているフィリピンの銀行を通して融資を受ける、海外不動産ローンを扱っている日本の一部の銀行や日本政策金融公庫を利用するという手もありますが、日本に貸出金額以上の担保価値がある不動産を持っている必要があったり、後述するリスクが存在します。

そもそもフィリピンで「頭金を用意してあとはローンで」という考えは投資対効果を図る上で大変大きなリスクです。

その理由は日本と比較した住宅ローンの高さにあります

2018年12月現在の日本

・変動金利の最低金利は、新規では住信SBIネット銀行の0.447%

・固定金利のフラット35は、住宅金融支援機構の情報では、「融資率9割以下、借入期間21年以上、新機構団信付」で1.41~2.07%

それに対してフィリピン

・フィリピンの各銀行にもよりますが、最低5.25%~、「借り入れ年数15-20年」では11.5%

この条件でローンを引いて賃貸収入を計画するとしたら、単純に金利以上の利回りを求めなければいけません

不動産投資をする上で、これがいかに難しいことであるか、また利益を圧迫するものであるかは想像に難くないでしょう。

購入後は実需で利用するもよし

「海外不動産投資」という枠組みだけで考えるのでリスクが気になる、という一面があることも否めません。

どっしりと構えて、海外旅行時のセカンドハウスにしたり、リタイヤ後の「住むことが目的の不動産購入(実需)」であれば利回りなどの投資リスクを気にする必要はありません。

無理のない支払い範囲で自分用の不動産を持つことでも本来十分な投資なのです。

海外不動産の管理会社選びも忘れずに

どんな物件でも、購入後には維持管理、メンテナンスが必要です

日本であれば自国のことなので、税金のことも含めて自己管理でも最低限の対処は可能でしょう。

しかし、海外となればどうでしょうか?

フィリピンのコンドミニアムでも光熱費の支払いや建物の管理費は掛かってきます。これらを日本にいながらすべて対処できるでしょうか?

それ以外にも賃貸経営でインカムゲインを考えていても、そもそも入居者はどう見つけるのか?契約手続きはどうする?退去時も原状回復などのチェックを都度オーナーが行えるでしょうか?

日本でも入居者の募集から契約、メンテナンスまで対応する賃貸管理システムを持っている不動産会社はたくさんあります。

同様に、フィリピンにおいても購入後には多少の管理委託費用がかかったとしても、安心して自分の物件をメンテナンスしてくれるような不安が解消される良き管理会社を見つけることが重要です

フィリピン不動産購入のお問合せはこちらから

下記どちらのご要望にも対応可能です。

「英語は問題ないので、フィリピン現地のディベロッパーへの取次を依頼したい」

「英語はできないので、購入やその後の物件管理まで相談したい」

まずはお気軽にお問い合わせください。

  • この記事を書いた人
ユーリ

ユーリ

1980年代生まれの不動産屋歴6年のサラリーマン。都心で述べ6000件超の仲介取引に携わってきました。19歳の頃にフィリピンパブで働き始めたのがきっかけとなりフィリピンという国と交流開始。セブ島がメイン。フィリピン総合情報を発信中。サイトスポンサー/提携企業パートナー様も募集しています。

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