海外不動産

2021年 フィリピンコンドミニアムは買い時か?

コロナ不況が吹き荒れた2020年のフィリピンコンドミニアム市況ですが、コリアーズの2021年第1四半期のレポートを参考に今年は買い時であるのか!を見ていきたいと思います。

フィリピン-コロナ禍の感染者数・死亡者について日本と比較

それに先立ち、フィリピンのコロナ禍の感染者数・死亡者について日本との比較してみました(Reuters COVID-19 TRACKER参照)。

 フィリピン日本
コロナ感染者数1,118,359人660,700人
コロナ関連死亡者18,714人11,214人

感染者数は、検査数に比例しますので参考程度の数字でしょうが、死亡者数が日本と比べて+7,500人、1.6倍程度で抑えられている事は貧弱な医療体制から考えると、

  1. ロックダウンの効果によるものか
  2. コロナでなくても多くの人が病院に行けない生活環境から統計の数字に把握されていない死者数が多いのか

いづれかの要因かとは思います。

②の可能性が高いのではないかと考えますが、平均年齢24歳と若く高齢者の少ないフィリピンなので正しい死亡者数なのかもしれません。

以上、コロナは多くの日本人が感じているフィリピンの状況よりも悪くは無いですが、世界でも最も厳しい基準でロックダウンした経済への影響は、数字として大きく表れています。

フィリピンの経済状況-年間GDP成長率

2006年から2020年におけるフィリピンの年間GDP成長率

上のグラフは、2006年から2020年におけるフィリピンの年間GDP成長率を示したものであり、リーマンショック後の2009年もプラスで切り抜け2019年までは6%前後の高い成長率を記録して来ましたが、コロナで撃沈されました。

 

より細かく四半期毎のデータを見てみますと、2020年1Q(1-3月)は世界がコロナという単語すらも知らず経済活動を行っていましたが、フィリピンにおいては3月中旬よりロックダウンが開始されました。

2020年から2021年におけるフィリピンの四半期GDP成長率

ロックダウンの影響は甚大で第2Q(4-6月)に▲16.9%の大きな下落となりました。その後、経済活動の緩和を進めるに呼応してV字で回復傾向にあることは確かですが、2021年に入り再度ロックダウンも行われるなど引き続き厳しい経済制限が敷かれている事から、プラスの経済成長に戻せていない実態です。

コンドミニアム市況を大きく左右する外国人の入国状況について

また、コンドミニアム市況を大きく左右する外国人の入国は、引き続き閉ざされています。

就労ビザの新規発行は停止されています。

なお、私はリタイヤメントビザを保有している事から、法的には入国可能であるとアナウンスされています。

但し、「フィリピン入国管理局に入国禁止からの免除を証明する書類を到着時に提出することが条件」となっており、実務的にはこの入国禁止免除証が殆ど発行しない事で入国禁止を続けています。

私も今年3月に当該免除証を申請しましたが、下の自動返信メールが来ただけでその後音信不通となっています。

This is to acknowledge receipt of the attachments in your email.
Your request for re-entry is under review as it will undergo the usual vetting process by PRA, before forwarding the same to the Department of Tourism as part of our endorsement to them by BATCH.
We cannot accommodate your request IMMEDIATELY due to the HIGH VOLUME/BULK of requests that we are currently receiving relative to the matter on hand.
Please bear with us, because we have been flooded with re-entry requests from our SRRV holders and we can only endorse a few number of persons per batch to the Department of Tourism

 

メトロマニラの賃料・価格水準の実績と予測|コリアーズ発表の2021年第1四半期不動産レポート

以上のような経済状況・外国人の入国状況を前提としてコリアーズ発表の2021年第1四半期の不動産レポートを参考に、2021年は買い時であると言えるのか、確認していきたいと思います。

メトロマニラ賃料水準(コリアーズレポート)

コロナの影響が軽微であった2020年1Q とその1年後の2021年1Qの実績並びに本年度末予測・2025年末(4年後)予測をグラフ化しました。

メトロマニラ賃料水準(コリアーズレポート)-2020年1Q と2021年1Qの実績並びに本年度末予測・2025年末(4年後)予測グラフ

本年度末をボトムと予測しており、賃料単価は684ペソ/㎡と2020年1Q比較で▲13%が見込まれています。

2021年2Q頃から回復傾向となると見られていましたが、コロナの再蔓延に伴う経済活動抑制政策で2022年からの回復と遅れる見込みとなりました。

 

メトロマニラ価格水準

同期間における価格推移は下図の通りです。

メトロマニラ価格水準(コリアーズレポート)-2020年1Q と2021年1Qの実績並びに本年度末予測・2025年末(4年後)予測グラフ

201年から19年まで年率13.9%と高い上昇となっていたことから、その反動が(賃料よりも)大きく本年度末には189,490ペソ/㎡(約143万円/坪)▲22%の下落見込みとなっています。

 

今後について、2022年以降に価格上昇傾向に移るとされていますが、その伸びは小さく年率1.5%程度となるのではとコリアーズは見ています。

コンドミニアム市況のこれまでと今後の考察

改めてフィリピンのコンドミニアム市況を思い返すと、オンラインカジノ業の中国人が入り出してから価格がバブルのように急騰し、今回のコロナで外国人がいなくなり大きく価格調整となったと言えます。

個人的には、ワクチン接種が世界的に始まりその効果が認められることから、2020年から始まったコロナ騒動も今がピークでこれ以上悪化することは無く、2022年にはアフターコロナを見据えた企業の活動が活発になっていくものと考えています。

従って、フィリピンにおいても外国人の受け入れ再開という運びとなれば、コンドミニアム価格並びに賃料が再び上昇していくと考えるのが普通であり、現在のボトム価格で優良な物件を仕込んでおけば長期的には優良投資案件であったと言える日が来るので無いかと思います。

 

「ピンチはチャンス」・「リスクがあるからリターンがある」という言葉を信じ行動できる投資家を応援しています!

  • この記事を書いた人

仲田一成 | 仲田リアルエステート株式会社 代表取締役

1978年生まれ。栃木県茂木町出身。宅地建物取引主任者(取引士)・不動産鑑定士。鑑定事務所で不動産評価方法の基礎を学んだ後、東証一部上場不動産ファンド業界へ転職し投資用不動産取得の実務を経験。その後外資系不動産ファンド会社、オーストラリアへの留学を経て仲田リアルエステート株式会社を設立。フィリピンの不動産投資を広める活動だけでなく、国内不動産の売買仲介においても、不動産鑑定士の資格を生かした正確な不動産評価には定評がある。国内・海外問わず購入から売却まで一貫した対応ができる強みを持つ。

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